여신금융기관의 PF 주선 시 법정 최고금리 수취 위반

국내 Project Financing(이하 PF)은 대주단을 모아 아파트나 상가를 올리는 게 주요 목표다. 외국의 PF처럼 SOC 개발, 자원개발 등은 흔히 ‘비주류’에 속한다.

그러다 보니, 국내 PF 시행사들은 상대적으로 영새한 규모와 비효율적이라는 한계를 갖는다. 이러한 이유로 PF 대출 주간사에게 높은 금리로 대출을 받게되는 경우가 있는데 이 때에는 법정 최고금리 초과 여부를 잘 확인해야 한다.

현재(22년 10월) 이자제한법과 대부업법에 따르면 시행령에 의거 여신금융기관이 받을 수 있는 최고금리는 연20%다. (점점 낮아지는 추세다. 불합리한 고리대금은 문제지만, 높은 리스크에 대한 합리적인 이자 수취까지 막히지는 않았으면 한다)

연 20% 이자율 제한을 회피하기 위해 여신금융기관들은 다음과 같은 편법(이라 쓰고 선진 금융이라 읽자)을 사용하게 되는데 이는 다음과 같다.

1. 각종 수수료를 땡긴다.

- 취급수수료, 자문수수료, PM수수료 등등 각종 수수료를 수취한다. 하지만 이를 악용하는 사례를 막기위해 이자제한법에서는 간주이자라는 개념을 이용하여 이러한 수수료를 이자에 포함시킨다. 금전대차계약과 관련하여 차주가 대주에게 지급하는 각종 금액(할인금, 수수료, 공제금, 체당금 등 그 밖의 명칭에도 불구하고 채권자가 받는 것)을 모두 이자에 포함시키는 것이다. (대부업법 제8조도 이와 유사한 개념이 존재)

- 하지만, 금융기관 입장에서는 정당한 자문(PF 구조 수립, 현금흐름 계산, 대주단 주선 및 구성, 각종 법률 검토 등)을 실시하고 받는 금액이 일반적인 이자로 간주된다면 상당히 억울할 수 있다. 이러한 이유로 시행사와 PF 주간사(여신금융기관) 간의 법적 다툼을 심심치 않게 볼 수 있다.

- PF 주간사의 입장에서 보면 이러한 법적 리스크를 회피하기 위해서는 자문계약의 정당성을 입증할 수 있는 각종 입증 자료(실질적인 자문이 발생했다는 증거)를 차곡차곡 준비해야 한다. 

- 금융감독원에서도 “실질적인 컨설팅(자문)이 일어나지 않았다면, 이는 명백한 이자제한법 위반”이라는 시각을 견지하고 있다. 달리 말하면 실질적인 컨설팅이 일어났다면 명백하게 이자제한법 위반이 아니라는 것이 될 수 있다.

2. 지분투자를 통해 PF 완성 후 발생하는 이익을 쉐어하거나 다른 주식을 싸게 매입할 수 있는 콜옵션 계약을 실시한다.

- 진짜 잔머리(선진 금융기법)가 기가막힌다. 내가 시행사라면 이런 자괴감이 드는 계약까지 하면서 돈을 벌어야 할까?(하겠지…)

- 지분투자는 차주와 대주의 관계에서 벗어나 하나의 공생관계가 되자는 거다. 즉, 차주와 대주가 하나가 되는 대화합의 장이 열리는 것이다. 이 때에는 일반적인 주식이 아닌 우선주 등을 취득하고 PF 완결 후 발생하는 이익을 쉐어하는 방법을 활용한다.

- 또는 나중에 발행하게 될 주식을 아주 싸게 매입할 수 있는 계약을 체결하는 것인데 얼마 전 이와 관련된 판례가 있었다(서울고법2021나2030519) . 법원은 대출 대가로 주식 취득권리를 얻는 계약은 대부업법상 이자에 해당한다고 판시했다.

- 즉, 우선주 취득 후 이익을 받거나 주식을 싸게 매입하는 권리를 얻는 계약 등은 대부업법상 이자에 해당한다고 볼 수 있어 이는 적절한 선진금융기법이 아닌 위법이라고 봐야겠다.

이러한 편법을 통해 금융기관이 엄청난 이익을 보게 되는 것을 막기 위해 대부업법상 여신금융기관의 최고금리 위반 시 더 엄격한 규제를 가하자는 논의가 일어나고 있다. 동법에 대부업자는 최고금리 위반 시 업무정지에 해당하나, 여신금융기관은 단순히 금융위에서 시정명령 조치를 받는데, 최고이자 초과분을 뱉어내고 개선 방안을 제출하는 것 등이라고 한다. 동일사안에 대하여 이렇게 다른 규제를 실시한다는 것은 금융기관에 대한 명백한 특혜라고 본다. 대부업자에 대한 뿌리깊은 부정적 인식이 이러한 차이를 만든걸까? 조속한 개선이 필요해 보인다.

금융기관의 컴플라이언스 입장에서는 PF관련 검토 시 법정 최고이자 준수 여부를 꼼꼼히 따져봐야겠다. 주식을 싸게 매입할 수 있는 권리를 얻는 계약은 이자에 해당 될 수 있으니 이를 선진 금융기법이라고 주장하는 직원에게 선진 금융기법이 아닌 위법이라고 알려주자. 또한, 자문수수료 수취의 정당성도 면밀히 살펴야겠다. 실질적인 자문 없이 받는 자문수수료는 이자에 해당하니까 말이다.

‘폭등한 부동산의 주범이 금융회사의 최고금리 위반’이라는 오명을 받지 않기 위해 최고금리 준수를 명심하자.